Quanto custa o atraso do aluguel?

Fonte: O Globo, 02/09/2012

 

Multa, honorários advocatícios, cobranças judiciais. Quem já atrasou o aluguel, mesmo que por um único dia, sabe, o esquecimento pode custar caro. Além dos 10% da multa, que pode ser exigido após o primeiro dia de atraso, algumas imobiliárias e administradoras cobram ainda outros 10% (e em alguns casos até 20%) só de honorários advocatícios. A prática, contudo, gera polêmica.

 

Afinal, num atraso de poucos dias há envolvimento de advogados? E procedimentos administrativos, como telefonemas e envio de cartas, considerados como cobrança extrajudicial, podem ter seu custo repassado ao locatário? Ou esses serviços deveriam estar incluídos no contrato que foi assinado entre locadores e administradoras?

 

Administradoras e advogados se dividem sobre o que seria certo nesses casos. Mas a lei estadual 5.312, que está em vigor no Rio desde o mês de novembro de 2008, proíbe a cobrança de honorários advocatícios por imobiliárias e administradoras de imóveis antes que seja feito o ajuizamento da ação. Ou seja, a tal cobrança extrajudicial não seria correta, pelo menos no Rio.

 

– O que acontece, na maioria das vezes, é que essa cobrança é feita por funcionários da administradora e não por um advogado. Logo, essa prática poderia até ser considerada exercício ilegal da profissão de advogado – analisa Arnon Velmovitsky, advogado especialista em direito imobiliário.

 

O advogado Jayme Rocha, do escritório Taunay & Rocha Advogados, concorda que existe aí uma irregularidade:

 

– Se não houve ajuizamento de ação, a administradora não pode cobrar percentual de 10% por honorários advocatícios, pois o ordenamento jurídico veda o enriquecimento sem causa.

 

Lei tem outras interpretações

 

Alguns advogados e administradoras, entretanto, dão outras interpretações à lei estadual. As administradoras consideram que a lei veta só as cobranças feitas sem o intermédio de advogados e, por isso, costumam encaminhá-laspara escritórios de advocacia. É o que fazem a Apsa e a Cipa, por exemplo. A primeira orienta no próprio boleto que, após o dia 5 de cada mês, o aluguel deve ser pago no escritório de advocacia que defende seus direitos. Já a Cipa direciona a cobrança para seus advogados, após o quinto dia de atraso.

 

– O escritório de advocacia faz uma cobrança amigável, e é ele quem recebe por esse serviço que está prestando – argumenta Leonardo Schneider, diretor superintendente da Apsa.

 

– Até cinco dias de atraso, cobramos os 10% da multa. Mas, após esse período, a questão é enviada a nossos advogados, para que eles procedam à cobrança – diz Max Rangel, supervisor de Locação da CIPA Administradora.

 

Há ainda uma terceira interpretação. Alguns advogados entendem que a lei estadual veta o recebimento dos honorários, e a consideram inconstitucional. Isso porque leis estaduais não podem contrariar as federais, e o Estatuto dos Advogados da OAB – que é uma lei federal – permite essa cobrança.

 

– Advogado não é remunerado só quando entra na Justiça, assim como médico não recebe só por cirurgias. O estatuto da OAB permite a cobrança, e para o advogado isso basta – diz Edison Parente, vice-presidente comercial da Renascença Administradora.

 

Saiba o que fazer em caso de atraso

 

Para o promotor Rodrigo Terra, do Ministério Público estadual, não é bem assim. Segundo ele, se a lei está em vigor, deve ser respeitada. Além disso, quem deve definir o valor dos honorários, em ação judicial, é o juiz.

 

– Não vejo inconstitucionalidade nessa lei estadual. Até porque a fixação dos honorários, que normalmente são de até 20%, deve ser feita pelo juiz nos processos que correm na Justiça. Agora, se a administradora contrata um advogado, é ela quem deve pagar por esse serviço. E esse custo pode estar embutido no serviço que ela vende ao locador, que é o seu cliente. Mas não pode ser repassado ao locatário – esclarece.

 

Enquanto os advogados divergem quanto ao que é ou não certo, quem paga a conta são os consumidores. Recentemente, uma leitora do GLOBO, que preferiu não ser identificada, enviou carta reclamando que após atrasar em apenas dois dias o pagamento do aluguel, teve que pagar 20% de multa.

 

– Ninguém ligou ou escreveu cobrando nada. Eu não paguei no dia, porque esqueci mesmo. E quando fui pagar, me cobraram 20% e disseram que era de multa. Não me explicaram essa questão dos honorários, nem do valor exato da multa. O que só descobri quando fui checar o contrato. Paguei, mas me senti lesada – conta.

 

Para o advogado Jayme Rocha, antes de pagar, a leitora deveria ter tentado uma negociação:

 

– Ela poderia ajuizar ação de consignação de aluguel e depositar em juízo o valor em atraso mais a multa de 10% prevista no contrato. Mas, normalmente, consegue-se resolver sem a necessidade do locatário ingressar com essa ação, pois as administradoras acabam acatando o pagamento do aluguel com o percentual de multa prevista contratualmente.

 

Mas, uma vez que o pagamento já foi feito, ainda é possível tentar diminuir seu prejuízo, como ensina o advogado Arnon Velmovitsky.

 

– A leitora pode entrar com ação no Tribunal de Pequenas Causas para rever os pagamentos indevidos, fazer uma reclamação no Ministério Público e também no Creci e na Abadi, contra a administradora, e na OAB-RJ contra o advogado que representa a administradora.

 

E, para quem ainda vai assinar um contrato de aluguel, é bom observar alguns pontos. O primeiro é exatamente o valor da multa, que apesar de não ser determinado por nenhuma lei, costuma ser de 10%, o que já foi inclusive considerado válido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio, na súmula 61. Já os juros só podem ser cobrados após 30 dias de atraso.

 

– É sempre bom lembrar que, afinal, deve prevalecer o bom senso. Um primeiro atraso pode até ser abonado pelo credor, como voto de confiança e para estimular uma relação sadia entre locador e locatário – diz Velmovitsky.