Projeto de lei quer vetar penhora de bem de família do fiador

Fonte: Folha de São Paulo, 17/10/2010

Está em votação na Câmara dos Deputados um projeto de lei (nº 6.413/ 2009) que quer impedir que o fiador perca seu único imóvel, o chamado bem de família, para pagar dívidas de aluguel.

A expectativa de seu autor, o deputado Vicentinho Alves (PR-TO), é a de que seja aprovado até o final do ano.

Uma lei federal de 1990 determina que o bem de família não pode ser penhorado para pagamento de dívida. A Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), porém, definiu que a fiança locatícia é exceção à regra.

Algumas decisões na Justiça foram contra a penhora do único imóvel do fiador, mas, em 2006, um julgamento do Supremo Tribunal Federal confirmou a constitucionalidade da prática e criou uma jurisprudência a seu favor.

O PL de Vicentinho Alves é controverso. Seu objetivo é proteger fiadores que desconhecem a exceção à impenhorabilidade. “Pessoas de baixa renda e sem instrução são as mais sacrificadas”, afirma o deputado.

Por outro lado, se o projeto for aprovado, “o inquilino terá mais dificuldade para encontrar esse tipo de garantia, pois as imobiliárias exigirão fiador com mais de um imóvel”, alerta o professor de direito civil da FGV-SP (Fundação Getulio Vargas de São Paulo) Luciano Godoy.

O fiador ainda é o tipo de garantia locatícia mais utilizada no mercado e o único que não exige dinheiro do locatário.

RISCO DIVULGADO
Entre quem é a favor e quem é contra o projeto há ao menos um consenso: o candidato a fiador precisa ser mais claramente orientado pela imobiliária ou pelo próprio contrato de locação sobre o risco que irá correr.

“Sou contrário à proibição da penhora do único bem do fiador, pois dificultará a locação. Mas concordo com a maior divulgação do risco de perda do imóvel”, sustenta Carlos Alberto Dabus Maluf, professor de direito civil da Universidade de São Paulo.

“Se ele não tiver um patrimônio razoável além do imóvel residencial, acho conveniente orientá-lo a não assinar a fiança”, opina a defensora pública do Estado de São Paulo, Maria Claudia Solano Pereira, que se diz favorável à proposta na Câmara.

Fiadora da filha de um amigo, a professora Sônia Veiga, 54, conta que “foi um choque” ter recebido uma ordem de penhora, pois não fora avisada sobre o risco.

“Acho que o imóvel do fiador deve ser protegido em todos os casos”, considera. “A minha sorte foi que o pai da inquilina pagou a dívida, de cerca de R$ 18 mil.”

Separação de casal de inquilinos libera fiador do contrato

Uma mudança realizada na Lei do Inquilinato em 2009, por meio da lei nº 12.112, facilitou o desligamento do fiador de um contrato de aluguel.

Ao final do prazo inicialmente estipulado para o acordo, ele só continuará como garantidor de uma prorrogação se concordar expressamente com ela – antes a lei não tratava do assunto.

Mesmo durante a vigência do contrato existe a possibilidade de o fiador se desonerar da obrigação, nos casos em que há divórcio ou dissolução da união estável do casal que é inquilino e a locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge que permanece no imóvel.

“Nesses casos, o fiador deverá ser comunicado do fato e, no prazo de 30 dias a contar do recebimento dessa comunicação, poderá exonerar-se mediante notificação ao locador, mas ficando ainda responsável pela fiança por 120 dias”, explica Maria Claudia Solano Pereira, defensora pública do Estado de São Paulo.

Essas alterações, porém, não minimizam uma reclamação costumeira de quem assume o papel de fiador: a de falta de informação sobre o risco de perder o bem de família para pagar dívidas de inadimplência.

O apartamento herdado pela dona de casa Suzete Inês Comerlato, 48, um dois-dormitórios na Freguesia do Ó (zona norte) avaliado em R$ 300 mil, foi penhorado para pagar a dívida de um aluguel do qual sua mãe fora fiadora em 1998.

Hoje ela vive de aluguel com os filhos e o marido no mesmo bairro. “Um erro do inquilino faz com que o fiador perca a casa, isso não é justo. Quando assinou o contrato como fiadora, minha mãe não conhecia os riscos.”

VOLUNTÁRIO
O vendedor Paulo Sérgio Meirelles, 50, também recebeu ordem de penhora por ser fiador de um contrato de aluguel. “Eu tive que pagar todas as dívidas do inquilino, cerca de R$ 50 mil. Não imaginava chegar a esse ponto, fui ingênuo e desconhecia a possibilidade de penhora.”

Meirelles, no entanto, afirma ser contra o projeto que propõe a impenhorabilidade do bem de família do fiador.

“Os fiadores assinam porque querem. Hoje eu tenho casas alugadas e sei que as pessoas pagam por medo de perder os bens, mas também acho que os fiadores devem ser melhor orientados.”

Imobiliárias preferem a adoção do seguro-fiança

Além do fiador, outras modalidades de garantia conquistam espaço nos contratos de locação.

O seguro-fiança é a preferida por muitas imobiliárias, mas pesa no bolso do inquilino -custa cerca de 1,5 aluguel por ano, quantia que não é retomada pelo cliente.

“Para a imobiliária, a garantia é certa e o recebimento é rápido”, afirma a dona da Ponto Chave Imóveis, Roseli Barbosa, 44.

“No caso do fiador, além da demora da ação de despejo e da execução, a garantia fica enfraquecida se o fiador vende o imóvel, morre ou dificulta a penhora afirmando que é bem de família.”

O depósito caução também é opção para o locatário, mas ele precisa dispor de três aluguéis antecipados.

Para o advogado e diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP (sindicato do setor), Jaques Bushatsky, o uso predominante de fiadores em contratos de locação é mesmo motivado por não haver custos imediatos.

“É a modalidade mais utilizada, pois não envolve dinheiro na contratação”, diz.
Números do sindicato mostram que, em agosto, o fiador foi adotado em 48% dos contratos de locação pesquisados pela instituição em imobiliárias paulistas.

O segundo tipo de instrumento jurídico garantidor mais requisitado foi o depósito caução, que representou 32% do total. O seguro-fiança foi utilizado em 20% das moradias locadas.

Na Lello Imóveis, que administra cerca de 9.000 imóveis, o fiador foi o mais utilizado nos contratos de locação em setembro (62%).

O seguro-fiança foi opção em 24% dos casos, a caução em dinheiro em 11% e tipos menos comuns, como carta-fiança emitida por um banco e a caução de imóveis, representaram 3%.