Aumenta a autonomia privada nos contratos de locação

Por Arnon Velmovitsky
Advogado e Presidente da Comissão de Direito Imobiliário do Instituto do Advogados Brasileiros

Em 20 de dezembro de 2012 entrou em vigor a Lei nº. 12.744/2012, que alterou a Lei do Inquilinato, passando a disciplinar a modalidade de locação não residencial já utilizada em diversos países, denominada “build to suit ou built to suit” (construir para
servir/atender).

Nesse tipo de locação o locador realiza a aquisição, construção ou reforma de imóvel previamente locado por prazo determinado.

Em outras palavras, o locador adquiri, constrói ou reforma imóvel que seja adequado ao locatário, atendendo às suas necessidades operacionais. Em contrapartida, o locatário se compromete a pagar o aluguel previamente pactuado ajustado.

A nova modalidade de contrato apresenta vantagens tanto para os locadores, quanto para os locatários.

Em relação aos locatários, a nova disposição legal possibilita que o custo de instalação e adaptação do imóvel seja repassado para o locador, permitindo a utilização do imóvel locado já adaptado as suas necessidades. O custo de tais obras, na prática, será adiantado pelo locador que o repassará através do aluguel durante prazo convencionado entre locador e locatário. Assim, o locatário não será mais obrigado a despender vultuosos investimentos para sua instalação em imóvel locado.

No tocante aos locadores, a nova lei traz a possibilidade do contrato de locação prever multa em desfavor do locatário por denúncia antecipada do contrato, até o limite da soma dos valores dos aluguéis a receber, ou seja, o contrato poderá prever multa que lhe assegure o retorno do investimento realizado.

Ainda que não prevista em contrato, a lei possibilita o Poder Judiciário a fixar a multa contratual. O novo regramento legal caminha no sentido de prestigiar a autonomia da vontade privada, de assegurar de forma expressa que serão respeitadas as condições livremente
pactuadas no contrato. A lei, inclusive, possibilita a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

Nesse passo, a legislação contribuiu para o aumento da confiança dos locadores, propiciando maior oferta de bens dados para locação, reduzindo os custos destas locações, diante da diminuição do fator risco.

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